Projekt Pi
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Wohnraum für alle
Im Zuger Guthirtquartier siedelten sich ab 1900 zahlreiche Industrie- und Gewerbebetriebe an. Diese benötigten nicht nur Strassen- und Schienenanschluss, sondern auch bezahlbaren Wohnraum für ihre Mitarbeitenden. Davon zeugen bis heute die Wohnanlagen zwischen Metall- und Göblistrasse. Über die Jahrzehnte sind die meisten Betriebe in die Peripherie gezogen. Die V-ZUG ist geblieben und baut nun eine neue, «vertikale» Fabrik auf mehreren Etagen. Ein Teil des ehemaligen Fabrikgeländes wird dadurch frei für ein neues Stadtviertel, den Tech Cluster.
Vor 100 Jahren konnte hier noch auf der grünen Wiese gebaut werden. Heute ist Baugrund rar geworden. Um sparsam mit ihm umzugehen, hat die Stadt ein Hochhausreglement erlassen, das hier Gebäude bis zu einer Höhe von 80 Metern vorsieht – ein städtisches Format, welches Platz für viele Wohnungen bietet. Mit dem Bebauungsplan GIBZ wird die erforderliche Verdichtung ermöglicht und auf dem Geviert können über 220 Wohnungen realisiert werden.
In den Nachkriegsjahren galten Hochhäuser als schnelle Lösung, um mehr Wohnraum zu schaffen. Oft waren sie jedoch als wenig attraktive «Wohnmaschinen» konzipiert, weshalb Wohnen im Hochhaus in der Schweiz lange Zeit unbeliebt war. Erst die Verknappung des Baugrundes und neue Qualitätsstandards haben die Hochhaus-Idee wieder attraktiver gemacht. Der Vorteil der Flächeneffizienz wurde in neueren Projekten aber leider oft durch übergrosse Wohnungen gemindert, sodass Wohnen im Hochhaus oft nur wenigen vorbehalten blieb.
Im Tech Cluster wird eine andere Strategie verfolgt, um der Wohnungsknappheit in Zug entgegenzuwirken: Hier wird ein Gebäude geplant, das Platz für viele bietet und preisgünstigen Wohnraum schafft. Zudem soll das Hochhaus verantwortungsvoll gebaut werden, keine Ressourcen verschwenden und den Bewohnern hohe Wohnqualität bieten.
«Seit bald 60 Jahren engagieren wir uns für den gemeinnützigen Wohnungsbau. Unsere Vision des ‘zusammen leben statt nebeneinander wohnen’ deckt sich im Konzept der vertikalen Nachbarschaften des Hochhauses Pi.»
Esther Keiser, Geschäftsführerin GEWOBA
Da im Quartier Arbeiten und Wohnen schon immer zusammengehörten, werden allein durch den Tech Cluster im Geviert von Baarer-, Göbli- und Industriestrasse 180 neue Wohnungen realisiert. Mit dem Holzhochhaus Pi entsteht ein Quartier mit zehn Nachbarschaften, das gemeinschaftliches Wohnen fördert. Die Wohnungen sind gross genug zum Wohlfühlen, aber kompakt, um die nötige Verdichtung umzusetzen.
Rund 70% der Wohnungen werden preisgünstig vermietet und richten sich nach dem Prinzip der sogenannten «Kostenmiete». Dieses Modell ist im Wohnraumförderungsgesetz (WFG) festgelegt. Die Mietpreise werden durch eine kantonale Verfügung bestimmt. Diese Wohnungen erfüllen alle entsprechenden gesetzlichen Anforderungen und sind barrierefrei geplant. Haushalte mit geringem Einkommen und Vermögen können damit durch Subjekthilfe-Beiträge des Kantons unterstützt werden.
Die preisgünstigen Wohnungen werden von institutionellen Vermietern übernommen. Die Pensionskasse und der Wohlfahrtsfonds der V-Zug planen den Kauf von 90 Wohnungen. Die Zuger Genossenschaft GEWOBA plant den Kauf von 70 Wohnungen.
So wird attraktiver Wohnraum in einem Preissegment geschaffen, das vielen ermöglicht, in Zug zu bleiben und auch jungen Leuten die Chance auf eine erschwingliche erste Wohnung bietet.
Ein Hochhaus mit zehn Quartieren
Wer an preisgünstigen Wohnbau und Hochhäuser denkt, hat oft Bilder von kahlen Gängen und dicht aneinander gereihten Wohnungen im Kopf. Pi verfolgt jedoch einen anderen Ansatz. Das Gebäude stapelt nicht einfach Wohneinheiten in die Höhe, sondern schafft zehn Quartiere, in denen gelebt werden kann. Das Schlüsselwort lautet «vertikale Nachbarschaften». In Pi spielt sich das Leben nicht nur in den eigenen vier Wänden ab, sondern auch im Raum vor den Wohnungen. Dafür sind in Pi jeweils zwanzig Wohnungen über drei Etagen zu einer vertikalen Nachbarschaft zusammengefasst. Die Wohnungen öffnen sich nach innen zu einem offenen, zentralen Bereich, der von den Architekten «Piazza» genannt wird. Der Name verweist auf die Erwartungen an diese Räume: Man soll sich wie in einem Quartier einer italienischen Stadt begegnen, austauschen und verweilen.
«Die vertikale Reihe von sehr attraktiven Plätzen wird die Leute aus den Wohnungen herauslocken.»
Monika Sprecher, Beraterin für Baugenossenschaften
Neben einer Vielfalt an Wohnungstypen zeichnet sich das Projekt Pi durch Gemeinschaftsangebote aus, welche die unterschiedlichen Bedürfnisse der Bewohner ansprechen. Die dreigeschossigen «Piazze» in der Gebäudemitte fördern das Zusammenleben der Bewohner und mindern die vertikale Trennung und Anonymität zwischen den Geschossen. Jeder Piazza wird eine spezifische Nutzung zugewiesen. Um eine soziale Durchmischung zwischen den Nachbarschaften zu fördern, sind jedoch alle Piazze für alle Bewohner zugänglich. Die Piazze bieten ein breites Raumangebot, das die Nutzungsmöglichkeiten der einzelnen Wohnungen stark erweitert: Geplant sind Räume zum Spielen für kleinere Kinder, ein Familiengarten, eine Bibliothek, eine Spielothek, Räume für Werken und Basteln, für Kultur und Musik, für Bewegung oder Wellness, Fitness und ein Wintergarten. Zudem gibt es grosszügige Waschräume mit Tageslicht und Platz für Kinderwagen. Anders als bei den weitverbreiteten Laubengängen nehmen die Piazze als Innenräume den Wohnungen weder Aussicht, Belichtung noch Privatsphäre.
Zusätzlich öffnet sich das Hochhaus Pi in drei Nachbarschaften über gemeinschaftliche zweigeschossige Terrassen auch nach aussen und ermöglicht den Bewohnern so das Verweilen an der frischen Luft, beispielsweise beim gemeinsamen Grillen.
Die Piazze werden besonders in den ersten Jahren aktiv betreut. Ein Siedlungscoach und ein Betriebsleiter werden die Nutzung der unterschiedlichen Räume begleiten. Die Investoren sind bereit, hierfür einen jährlichen finanziellen Beitrag zu leisten.
Das Projekt Pi soll beweisen, dass sich auch in Hochhäusern funktionierende Nachbarschaften entwickeln können. Das Gebäude soll räumliche Angebote für soziale Interaktion schaffen, Begegnungen fördern und Gemeinschaft unterstützen. Gleichzeitig führt Pi die vielfältige Tradition der Arbeiterwohnbauten im Quartier auf zukunftsweisende Weise fort.
Das Guthirtquartier erhält ein neues Zentrum
Im Guthirtquartier wächst Zug seit über 100 Jahren: Hier wurde Korn gemahlen, Glühlampen, Bürsten oder Kisten fabriziert, Kirsch destilliert, Margarine gekocht, der Holzvergaser entdeckt sowie Kinder- und Puppenwagen produziert. Entsprechend wurde auch jeweils dem Zeitgeist entsprechend gebaut: Hier entstand die erste Autogarage zwischen Zürich und Luzern (Garage Keiser, Baarerstrasse 50) oder die erste moderne Zuger Kirche, die vielen damals etwas zu radikal dem Baustil des Neuen Bauens verpflichtet war (Pfarrei Gut Hirt, Architekten Alois Stadler/Walter F. Wilhelm, 1936-1937). Bald wuchsen aber auch schon die Bauten in die Höhe und die Architekten Heinrich Gysin und Walter Flueler bauten hier das erste Hochhaus der Stadt Zug (Baarerstrasse 122, 1956-1960). Jetzt soll an der Baarerstrasse mit Pi das erste Hochhaus der Schweiz mit einem Tragwerk aus Holz gebaut.
«Das neue Hochhaus ist kein abstrakter Glaskörper, sondern zugänglich, durchlässig und einladend.»
Martin Kostelezky, Duplex Architekten
Pi führt aber nicht nur die Tradition der Moderne im Quartier weiter. Pi wird dem Quartier auch viel geben. Denn heute findet sich entlang der Baarerstrasse kaum Raum zum Verweilen. Die meisten Aussenflächen sind entweder privat, für Parkplätze oder zur Erschliessung vorgesehen. Pi schlägt hier einen anderen Weg ein: Die Architektur des Hochhauses zielt durch ihre nach unten schmaler werdende Form darauf ab, im Erdgeschoss möglichst viel Freiraum für die Menschen im Quartier freizuspielen. Für sie sind hier ein Bistro, ein Quartiercafé sowie eine weitere publikumsorientierte Nutzung eingeplant. In einem eigenen Gebäude auf der Hofseite des Hochhauses wird eine Kita einziehen. Dabei werden die Freiflächen rund um Pi nicht von Parkplätzen belegt. Sie sind auf Passanten und Velofahrer ausgelegt. Zwischen dem Hochhaus und dem Hofgebäude der Kita entsteht ein wohnlicher, begrünter Aussenbereich, der zusammen mit dem öffentlich zugänglichen Dachgarten der Kita zum Verweilen und zu Begegnungen einlädt. Damit lässt Pi erahnen, dass dem Guthirtquartier eine spannende Zukunft bevorsteht: Hier soll zukünftig nicht mehr allein gewohnt und gearbeitet werden. Hier soll man gerne sein und zusammen Zeit verbringen.
Pionierbau für Nachhaltigkeit
Wie baut man ein nachhaltiges Hochhaus, wenn die typischen Materialien Beton und Stahl, die beim Hochhausbau verwendet werden, die Umwelt zu sehr belasten? Könnte Holz als nachwachsender Rohstoff, der zudem CO2 speichert, einen Weg eröffnen, um den CO2-Fussabdruck von Pi zu reduzieren?
Holz hat sich in den letzten Jahrzehnten als Baustoff für mehrgeschossige Gebäude etabliert. Doch ein Hochhaus mit Holzkonstruktion? Ein Team von Implenia, Ingenieuren von WaltGalmarini und Forschern der ETH um Andrea Franci fand dafür eine Lösung: Eine innovative Holzflachverbunddecke mit minimalem Betoneinsatz und ein stabiles Tragwerk aus Buchenholzrahmen, das durch einen äusseren Rahmen zusätzlich versteift wird. Diese Konstruktion verringert den Einsatz von Stahl und Beton deutlich. Dank Vorfertigung und Trockenbauweise bei Verbunddecken, Tragwerk, Fassadenelementen und Erschliessungskern reduzieren sich zudem Transportwege, Lärmemissionen und die Bauzeit: ein weiterer Bonus für Umwelt und Nachbarschaft.
«Jedes neue Angebot im Tech Cluster bringt uns dem Ziel der 15-Minuten-Stadt näher und macht das Leben in Pi nachhaltiger.»
Christina Annen, CEO Tech Cluster Zug AG
Verantwortungsvolles Bauen bedeutet auch, die Ökologie im Betrieb zu optimieren. Im Hochhaus Pi sorgen effiziente Isolation, Belüftung und die Wärmespeicherung des Holzes für einen niedrigen Energieverbrauch. Photovoltaikzellen in der Fassade decken etwa ein Drittel des Strombedarfs, der Rest kommt aus dem Multi-Energy-Hub des Tech Clusters, der erneuerbare Energien nutzt. So wird der CO₂-Ausstoss von Pi markant reduziert.
Das Mobilitätsverhalten der zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner stellt einen häufig unterschätzten grossen Posten in der Gesamtklimabilanz von Pi dar. Der neue Stadtteil des Tech Cluster, von dem Pi ein Teil wird, ist als 15-Minuten-Stadt konzipiert, also ein Gebiet, in dem die wichtigsten Anlaufstellen des Alltags innerhalb von 15 Minuten zu Fuss oder mit dem Velo erreichbar sind. Die dafür notwendigen Angebote werden im Tech Cluster nach und nach eröffnet. Gerade ist ein Grossverteiler an der Grienbachstrasse aufgegangen. Damit fallen Wege ins Zentrum oder in die Peripherie weg. Zudem liegt Pi so zentral, dass öffentliche Verkehrsmittel in wenigen Minuten zu Fuss erreichbar sind. Das hilft, Autofahrten zu vermeiden. Alternative Mobilitätsangebote wie Carsharing ermöglichen den Bewohnerinnen und Bewohner in Pi weiter, ihren persönlichen CO2-Fussabdruck zu optimieren. All diese Massnahmen zusammen erlauben, dass in Pi entsprechend wenig Autoabstellplätze gebaut werden müssen. Was sich wiederum positiv auswirkt. Denn diese Abstellplätze werden im Untergeschoss gebaut, was kosten- und energieintensiv ist und dem Ziel möglichst preisgünstiger und nachhaltig gebauter Wohnungen widersprechen würde.
Nachhaltigkeit hat aber nicht nur ökologische und ökonomische, sondern auch gesellschaftliche Dimensionen: Darum war Pi von Anfang an nicht auf Rendite getrimmt. Vielmehr wurde ein hoher Anteil preisgünstiger Wohnungen angestrebt. Hier soll es auch in Zukunft Lebensraum für eine breite Bevölkerung geben. Und, dank dem Konzept der vertikalen Nachbarschaften soll das Wohnen in Pi vielfältig und attraktiv sein.
Pi in Zahlen
Ein Blick in die Zukunft
Häufig gestellte Fragen
Das Projekt Pi und der Bebauungsplan für das Gebiet GIBZ (Gewerblich-industrielles Bildungszentrum Zug) bilden zusammen mit dem Tech Cluster Zug ein neues Stadtviertel in Zug. Dieses neue Stück Stadt schafft Arbeitsplätze, unterschiedliche Wohnungen und Lebensräume und gibt dem Quartier und der Stadt so neue Perspektiven. Der Bebauungsplan GIBZ mit dem Projekt Pi öffnet gegenüber heute zusätzliche Freiflächen und Räume für Begegnungen im Quartier und wertet grosse Flächen im Bereich der Schule deutlich auf. Die Attraktivität dieser grossen öffentlichen Aussenräume wird stark gesteigert, was sich auf das Quartier überträgt.
Mit dem Projekt Pi werden im Zentrum von Zug über 180 attraktive Wohnungen zur Miete frei, die dringend benötigt werden. 70% dieser Wohnung werden preisgünstig angeboten gemäss kantonaler Verordnung.
Pi ist als Holzhochhaus konzipiert und wird umweltfreundlich gebaut und betrieben. Das Wohnhochhaus Pi zeigt mit dem Konzept der vertikalen Nachbarschaften auch neue Wege für ein lebendiges Zusammenleben, die einen gesellschaftliche Mehrwert versprechen.
Schliesslich schafft Pi ein Zentrum, das dem Quartier fehlt: Im Erdgeschoss des Hochhauses werden publikumsorientierte Nutzungen wie ein Bistro, ein Café und ein weiteres Angebot, das noch definiert werden muss, einziehen. Im Nebengebäude wird eine Kita untergebracht. Zwischen Hochhaus und Nebengebäude wird eine grosszügige, bepflanzte Aussenfläche zum Verweilen einladen. Auch ein Teil des Dachgartens der Kita wird öffentlich zugänglich sein.
Um nicht weiter Bauland einzuzonen, strebt die Schweizer Raumplanung eine höhere Nutzung innerhalb der bestehenden Bauzonen an. Um dieses Ziel zu erreichen, braucht es verdichtetes Bauen, also mehr Volumen auf wenig Raum. Daraus resultierte das Hochhausreglement der Stadt Zug von 2017, welches an dieser Stelle Gebäude bis zu einer Höhe von 80 Metern vorsieht. Das Hochhausreglement ist Teil der baurechtlichen Grundnutzungsordnung in der Stadt Zug, und dient dem vom Bundesrecht vorgegebenen Ziel der inneren Verdichtung.
Verschiedene Planungsbüros haben in mehreren Verfahren geprüft, ob das 80 Meter hohe Gebäude in das Stadtbild passt. Die Ergebnisse bestätigten die Machbarkeit und städtebauliche Eignung. Pi wird nicht das höchste Hochhaus in Zug sein. Der Parktower beim Bahnhof ist mit 81 Metern sogar leicht höher.
Die Idee hinter der nach unten schmaler werdenden Form des Hochhauses Pi ist, dass im Erdgeschoss möglichst viel Freifläche für die Öffentlichkeit und damit Platz für Begegnungen freigespielt wird. Durch die leichte Reduktion der Form in vier Stufen erhält das Gebäude ausserdem einen einzigartigen Charakter.
Nein, das Projekt Pi war von Anfang an nicht auf Profit-Maximierung ausgelegt. Allein schon die aufwändige Bauweise mit Holz zeigt, das Profit nicht die Motivation ist. Stattdessen geht es darum, möglichst viele günstige Wohnung zu schaffen und in soziale und ökologische Nachhaltigkeit zu investieren. Der geplante Verkauf an die gemeinnützigen Wohnbauträger Gewoba und die PK V-ZUG zeigt, dass es hier um langfristige Werte geht. Pi steht für bezahlbares Wohnen und den möglichst ressourcenschonenden Einsatz von Baumaterialien.
Die Mietzinsen und Konditionen für die preisgünstigen Wohnungen werden in einer kantonalen Verfügung festgelegt und periodisch überprüft. Stand heute rechnet die Trägerschaft zum Beispiel für eine für 2½ -Zimmerwohnung mit 1‘300 bis 1’600 Franken und für eine 4½-Zimmerwohnungen mit 2’200 bis 2’500 Franken.)
Mobilität ist einer der wichtigsten Faktoren in der Gesamt-Umweltbilanz eines Gebäudes. Das Wohnhochhaus Pi wird im Sinne einer autoarmen Nutzung konzipiert. Pi liegt zentral und nahe am Bahnhof Zug. Die wichtigsten Anlaufstellen des Alltags sind innerhalb von 15 Minuten zu Fuss oder mit dem Velo erreichbar. Verbunden mit der guten Anbindung an den öffentlichen Verkehr und alternativen Mobilitätsangeboten wie Carsharing sind die zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner von Pi deutlich weniger auf das Auto angewiesen. Sie können so ihren persönlichen CO₂-Fussabdruck reduzieren und benötigen weniger Abstellplätze für Autos. In der nahen Umgebung kommen auf dem Tech Cluster schrittweise Angebote für das Quartier dazu, wie der gerade eröffnete Grossverteiler an der Grienbachstrasse.
Die Mieterinnen und Mieter von Pi können Carsharing, Cargo-Bikes und E-Scooter nutzen. Fünf Parkplätze in der Tiefgarage sind fürs Carsharing reserviert. Es gibt ausreichend Stellplätze für Fahrräder, Cargo-Bikes, Velo-Anhänger und E-Scooter. Im Neubau gibt es abschliessbare Veloboxen sowie Platz für Velo-Reparaturen. Zu den Angeboten des Tech Cluster gehört aber auch das nahe gelegene Parkhaus Mobility Hub Zug Nord.
Die Energie für Pi kommt vom Multi Energy Hub, einem intelligenten Energiesystem, das die Tech Cluster Zug AG und WWZ AG entwickelt haben. Es nutzt Grundwasser, Seewasser und Abwärme aus dem Tech Cluster für Wärme und Kälte. Solaranlagen auf dem Dach und der Fassade liefern etwa einen Drittel des Stroms. Der CO₂-Ausstoss für Wärme und Kälte von Pi reduziert sich damit deutlich.
Aktuell können sich Mietinteressentinnen und Mietinteressenten per Mail an pi@techclusterzug.ch wenden und sich so mit Vornamen/Name/Kontaktangaben auf eine Warteliste setzen lassen. Sie erhalten weitere Informationen, sobald diese vorhanden sind.
«Weshalb ist das Hochhaus ‹Pi› nicht so schlank wie der Parktower?»
Der Parktower bietet Eigentumswohnungen – z. B. eine 3-Zimmer-Wohnung für rund 4 Mio. Franken –, die zum Teil professionell als Ferienwohnungen vermietet werden. Zudem verfügt das Gebäude über 250 Quadratmeter Büroflächen zum Mietpreis von 13‘000 Franken pro Monat. In diesem hochpreisigen Segment möchten wir uns mit dem Wohnhochhaus «Pi» nicht ansiedeln. Was wir wollen, sind bezahlbare Wohnungen für eine breit gemischte Zuger Nutzerschaft, darunter rund zwei Drittel preisgünstige Wohnungen nach kantonalem Wohnbauförderungsgesetz. Wir wollen, dass sich auch junge Zugerinnen und Zuger in ihrem Heimatort eine Wohnung leisten können.
Preisgünstige Wohnungen sind aber nur finanzierbar, wenn eine grössere Anzahl Wohnungen auf einmal gebaut werden. Deshalb müssen die Gebäude eine gewisse Grösse aufweisen. Mit dem Hochhausreglement der Stadt Zug ist dies in Verdichtungsgebieten machbar. Weil das Hochhaus «Pi» qualitativ und städtebaulich als besonders hochwertig eingeschätzt wurde, ist die Höhe von 80 Metern gemäss Hochhausreglement genehmigt worden. – Der Parktower ist mit 81 Metern übrigens einen Meter höher als das Hochhaus «Pi».
«Wäre es möglich, in einem Volumen, wie dem Parktower 150 kostengünstige Wohnungen zu bauen?»
Nein, das ist leider nicht finanzierbar und es erfüllt auch nicht unsere Nachhaltigkeitsziele. Denn je schlanker ein Gebäude ist, desto mehr Fassadenfläche hat es und desto höher ist der Wärme- und Kälteeintrag.
Viele Informationen finden sich auch auf der Website des Pro-Komitees: www.wohnraum-für-zug.ch
«Haben Sie die bestehende Mieterschaft informiert?»
Ja. Wir haben die Mieterschaft in der bestehenden Liegenschaft seit 2019 laufend über das Vorhaben informiert. Erst im November 2024 fand eine weitere Informationsveranstaltung statt, an welcher wir den Mieterinnen und Mieter in kleinen Gruppen aufgezeigt haben, mit welchen Massnahmen wir sie in dieser Situation unterstützen können. Seit 2019 haben wir nur noch befristete Mietverträge abgeschlossen. Jene Mieterinnen und Mieter wurden beim Vertragsabschluss darüber informiert, dass die bestehende Liegenschaft einem Neubau weichen muss.
2020 fand zudem ein Mitwirkungsverfahren im Rahmen einer öffentlichen Ausstellung statt. Dazu wurde explizit auch die Mieterschaft und die gesamte Nachbarschaft aus dem Quartier Guthirt eingeladen. Interessierte Besucherinnen und Besucher konnten ihre Wünsche und Kommentare vor Ort oder über ein Online-Formular einbringen und sich am abendlichen Dialog mit den Grundeigentümern und Planern beteiligen. Die Inputs der Teilnehmenden wurden geprüft und soweit möglich in das Projekt aufgenommen. Im Mitwirkungsverfahren äusserten weder die Mieterschaft noch die Nachbarschaft grössere Bedenken gegenüber der geplanten Entwicklung.
«In Zeitungsartikeln steht, dass die Mieterschaft völlig allein gelassen wird. Stimmt das?»
Nein, das stimmt nicht. Wir haben die Mieterschaft seit 2019 fortlaufend über das Vorhaben informiert. Wir tun alles, um die langjährigen Mieterinnen und Mieter zu unterstützen: Die Pensionskasse der V-ZUG gewährt allen interessierten Mieterinnen und Mietern ein Vorrecht bei der Vergabe der neuen Wohnungen und unterstützt sie aktiv bei der Suche nach einer Ersatz- oder Übergangswohnung sowie beim Zügeln.
Wir werden der heutigen langjährigen Bewohnerschaft gute Angebote aus anderen Liegenschaften der Pensionskasse der V-ZUG und der Genossenschaft für gemeinnützigen Wohnungsbau GEWOBA zur Verfügung stellen. Die Kündigung der Mietverträge wird frühestens im Sommer 2026 erfolgen. Danach haben die Mieterinnen und Mieter 18 Monate Zeit, auszuziehen.
An dieser Stelle sei die Bemerkung erlaubt, dass wir es als zynisch empfinden, wenn Kritiker im Zusammenhang mit dem Ersatz der Bestandsliegenschaft auf den angespannten Wohnungsmarkt verweisen, aber gleichzeitig den Bau von deutlich mehr Wohnungen – zumal preisgünstigen – verhindern wollen.
«Woher kommt das Geld für die Kampagne?»
Die bauliche Umsetzung des Wohnhochhauses «Pi» wird privat finanziert. Eigentümerin ist die Urban Assets Zug AG. Alle Auslagen – z. B. für den Druck von Plakaten und Flyern – werden von der privaten Trägerschaft der Tech Cluster Zug AG finanziert. Die Mitglieder des Komitees stellen ihre Zeit und ihr Engagement im Interesse des Gemeinwohls unentgeltlich zur Verfügung.
«Werden im Hochhaus «Pi» Sozialwohnungen gebaut?»
Nein. Die erste Idee des ehemaligen CEO der V-ZUG Heinz Buhofer war es, Wohnungen für Arbeiter der V-ZUG in der Nähe ihres Arbeitsortes zu bauen. Diese Idee liegt dem heutigen Vorhaben zugrunde. Demnach werden Wohnungen für den Zuger Mittelstand gebaut, zudem werden 70 Prozent preisgünstige Wohnungen nach kantonaler Wohnbauförderung erstellt. Diese Wohnungen werden nach dem Modell der Kostenmiete bepreist. Der Kanton definiert den Mietzins. Haushalte mit geringerem Einkommen können Subjekthilfe vom Kanton beantragen, da alle Wohnungen nach den kantonalen Vorgaben der Wohnbauförderung gebaut werden.
«Werden die Gemeinschaftsflächen wie Bibliothek, Kinderspielplatz etc. auf den Mietzins aufgeschlagen?»
Nein, die Gemeinschaftsnutzungen sind in der Kostenmiete integriert. Die Kostenmiete wird im Rahmen des Wohnraumförderungsgesetzes angewendet. Dabei wird auf Gewinnstreben verzichtet. Das Bundesamt für Wohnungswesen BWO beschreibt den Grundsatz der Kostenmiete so, «dass die Mietzinseinnahmen alle laufenden Liegenschaftskosten decken (Finanzierungskosten, Baurechtszinse und Betriebskosten). Ebenso enthalten sind genügend Mittel für den langfristigen Werterhalt.»
«Warum sind keine Parkplätze vorgesehen?»
Die Anzahl Parkplätze kann insgesamt klein gehalten werden, weil die Lage des Hochhauses am Bahnhof Zug autoarmes Wohnen ermöglicht. Damit folgen wir den Klimazielen des Bundes und der Stadt Zug. Die heutigen Parkplätze werden in eine Tiefgarage verlegt, sodass der entstehende Freiraum für attraktive öffentliche Nutzungen gestaltet werden kann.
«Warum ist der Aussenraum nicht grösser?»
Das Areal befindet sich gemäss kantonalem Richtplan innerhalb des Verdichtungsgebiets II und sieht eine erhöhte Ausnützung vor. In Verdichtungsgebieten muss ein guter Kompromiss zwischen der Grösse eines Gebäudes und seines Aussenraums gefunden werden. Gemäss Fachexperten ist dies im Bebauungsplan GIBZ sehr gut gelungen. Das Hochhaus «Pi» hat einen schmalen Sockel und schafft gegenüber der heutigen Situation sogar einen noch grösseren und leichter zugänglichen öffentlichen Raum. An das durchlässig gestaltete Erdgeschoss ist ein längliches, flaches Hofgebäude mit einer öffentlich zugänglichen Dachterrasse angegliedert. Damit entsteht ein zusätzliches attraktives Areal auf Fussgängerebene.
«Warum muss verdichtet werden?»
Um die Zersiedelung der Schweiz zu bremsen, hatte die Stimmbevölkerung 2013 für die Revision des Raumplanungsgesetzes gestimmt. Zum sorgsameren Umgang mit dem Boden wurde darin eine kompaktere Siedlungsentwicklung nach innen festgelegt. Kantone und Gemeinden sind dazu verpflichtet, das Raumplanungsgesetz umzusetzen. Nur wenn wir einzelne, geeignete Areale verdichten, können wir andere Flächen wie die Altstadt oder das Seeufer entlasten. So bewahren wir den Charakter von Zug und schaffen trotzdem Wohnraum. Das ist unser Beitrag für Zug.
«Sie sind ein privater Investor. Welche Renditen sind das Ziel?»
Das Vorhaben ist kein Renditeprojekt. Im Rahmen des Wohnraumförderungsgesetzes werden die Wohnungen zur Kostenmiete vermietet. Das heisst, es werden lediglich die laufenden Liegenschaftskosten und der langfristige Werterhalt gedeckt. Das Wohnhochhaus «Pi» wurde zusammen mit der Weiterentwicklung des Industriestandorts der Metall Zug und V-ZUG zum Generationenprojekt Tech Cluster Zug geplant. Indem Wohnraum für Zugerinnen und Zuger geschaffen wird, bekennt sich das Zuger Traditionsunternehmen auch in Zukunft zum Standort Zug. Für einen Investor ist ein Projekt ohne Rendite untypisch, aber die Politik gibt ihr Bestes, um Projekte zu unterstützen, welche die Zukunft der Stadt Zug sichern. Wenn keine neuen Wohnungen gebaut werden, werden die Mietpreise immer weiter steigen und fatale Auswirkungen auf das Sozialgefüge und das Zusammenleben in Zug haben. Es ist jetzt an der Zuger Bevölkerung, Ja zu ihrer Stadt zu sagen.
«Die Gegnerschaft zweifelt die städtebauliche Qualität an.»
Der Bebauungsplan GIBZ ging aus einem zweistufigen Wettbewerbsverfahren hervor, an dem sich renommierte – auch internationale – Planungsteams beteiligten. Zusätzlich gab es einen Projektwettbewerb für das Wohnhochhaus «Pi». Das Beurteilungsgremium setzte sich auch Fachexperten zusammen. Die Fachexperten bescheinigen dem Bebauungsplan, die Ziele der Raumplanung in qualitativ hochwertiger Weise zu berücksichtigen. Dem innovativen Wohnhochhaus «Pi» gelingt eine städtebauliche Aufwertung. Bereits in der Planungsphase erhielt es schweizweite Anerkennung.
«Die Gegnerschaft wirft Ihnen Partikularinteressen vor.»
Das Gegenteil ist der Fall. Jedes Jahr müssen viele Zugerinnen und Zuger ihren Heimatort verlassen, weil der Wohnungsmarkt ausgetrocknet ist. Wir planen eine markante Anzahl neuer Wohnungen, darunter 70 Prozent preisgünstige Wohnungen, die ausschliesslich an Zugerinnen und Zuger vermietet werden sollen, und erfüllen gleichzeitig den Verdichtungsauftrag, dem wir im demokratischen Prozess 2013 auf Bundesebene mit der Raumplanungsrevision und 2017 mit dem Hochhausreglement der Stadt Zug unsere Stimme gegeben haben. 70 Prozent der Wohnungen werden preisgünstig nach kantonalem Wohnbauförderungsgesetz vermietet. Daran verdienen wir nichts. Dieses Projekt basiert auf unserem Engagement für die Zukunftsfähigkeit des Standortes Zug. Wer hingegen dringend benötigte Wohnungen verhindern will, weil dafür vergleichsweise wenige Wohnungen einer sanierungsbedürftigen Bestandsliegenschaft verloren gehen, verhält sich nicht sozial. Und wer mit der Grösse des Gebäudes argumentiert, ist nicht realistisch. Denn bezahlbare Wohnungen sind heute nur noch finanzierbar, wenn eine gewisse Anzahl Wohnungen – in einem entsprechend grossen Gebäude – auf einmal realisiert werden können.
«Einige Gegner bemängeln, dass das Projekt nicht ausgesteckt ist.»
Die aktuelle Abstimmung umfasst den Bebauungsplan GIBZ für das Gesamtareal zwischen Baarer-, Göbli-, Industrie- und Mattenstrasse. Die Entwicklung der einzelnen Bauprojekte ist aber noch nicht abgeschlossen. Am Wohnhochhaus «Pi» arbeiten wir derzeit mit Walt Galmarini, einem der besten Ingenieurbüros der Schweiz, und der ETH Zürich zusammen. Sobald die Planung des Projekts abgeschlossen ist, wird die Baueingabe eingereicht und das Baugespann ausgesteckt. Mit dem Vorgehen halten wir uns an die gesetzlichen Bestimmungen.
«Die Gegner bemängeln, dass sich das Wohnhochhaus «Pi» nach oben öffnet, also breiter wird.»
Das Hochhaus hat einen schmalen Sockel und öffnet sich nach oben hin. Dadurch wird gegenüber der heutigen Situation ein grösserer und leichter zugänglicher öffentlicher Raum geschaffen. An das durchlässig gestaltete Erdgeschoss ist ein längliches, flaches Hofgebäude mit einer öffentlich nutzbaren Dachterrasse angegliedert. Das zusätzliche Nutzungsangebot belebt das Areal auf Fussgängerebene. Wir sind begeistert von dem Projekt Duplex Architekten! Die Umgebung wird auch rund um das Wohnhochhaus «Pi» aufgewertet: ein Quartiercafé entsteht, eine Kita der Trägerin KIBIZ ist geplant, zudem ein Bistro. Über weitere Nutzungen sind wir mit verschiedenen potenziellen Partnern im Gespräch.
«Nach welchen Kriterien werden die preisgünstigen Wohnungen vergeben?»
Die GEWOBA achtet bei der Vergabe der Wohnungen darauf, dass ein Bezug zu Zug besteht. Das kann bedeuten, dass die Personen in Zug aufgewachsen, berufstätig oder in einem Zuger Verein aktiv sind. Im besten Fall treffen alle drei Kriterien zu. Zudem gibt es eine Mindestbelegungsvorschrift. Die Pensionskasse der V-ZUG vergibt ihre preisgünstigen Wohnungen an Personen, welche darauf angewiesen sind und bereits in Zug oder Umgebung wohnen und arbeiten. Die langjährigen Mieterinnen und Mieter der sanierungsbedürftigen Altliegenschaft haben Vorrang.
«Wie kann man sich für eine Wohnung bewerben»
Wer bei der Genossenschaft für gemeinnützigen Wohnungsbau GEWOBA eine Wohnung mieten möchte, muss Genossenschaftsmitglied sein. Interessierte können sich für eine Mitgliedschaft in Form einer Beitrittserklärung bewerben. Weitere Informationen finden sich unter: gewoba.ch. Bei der Pensionskasse der V-ZUG können sich Interessenten melden unter: pi@techclusterzug.ch pi@techclusterzug.ch
«Das Göbli-Quartier wird unter dem Schattenwurf leiden!»
Das ist ausgeschlossen. Das Göbli-Quartier liegt im Nordosten des Wohnhochhauses «Pi» und ist vom Schattenwurf nicht betroffen. Betroffen ist vor allem der nördliche Strassenraum des Hochhauses und ein minimaler Teil der beiden angrenzenden Liegenschaften. Dem Hochhausreglement folgend ist die Beschattung dort unwesentlich.
«Stimmt es, dass der Kanton die Nutzfläche für das Hochhaus an die Trägerschaft verschenkt hat?»
Nein. Die Ausnutzung wird durch das Bebauungsplanverfahren definiert; d.h. in einem städtebaulichen Wettbewerbsverfahren wird die mögliche Verdichtung nicht anhand der einzelnen Grundeigentumsflächen, sondern in Bezug auf den Gesamtperimeter ermittelt und an geeigneter Lage festgelegt.
Aus dem Planungsverfahren kann in einem Gesamtperimeter wie dem Geviert GIBZ an einem geeigneten Ort wie dem Areal des Wohnhochhauses «Pi» eine starke Verdichtung resultieren und an einem anderen Ort wie dem Gewerblich-industriellen Bildungszentrum GIBZ, das im Besitz des Kantons Zug ist, eine weniger starke Verdichtung.
«Konnte vom GIBZ-Grundstück überhaupt eine Wohnnutzung übertragen werden?»
Nein. Da das Gewerblich-industriellen Bildungszentrum GIBZ bisher keine Wohnnutzungen hatte, kann es auch keine übertragen. Der Kanton als Grundeigentümer des GIBZ hätte allenfalls im Bebauungsplanverfahren geltend machen können, dass er auch Wohnungen erstellen möchte; dies war aber nicht der Fall. Das GIBZ plant stattdessen seine Erneuerungen im Rahmen der Weiterentwicklung als Bildungseinrichtung.
«Hat das Hochhaus «Pi» Wohnungen von der Roten Post übertragen bekommen?
Nein. Die Trägerschaft Urban Assets Zug AG hat jedoch die Pflicht übernommen den gesamten geforderten preisgünstigen Wohnraum des Gevierts GIBZ im Wohnhochhaus Pi zu realisieren.
«Das Hochhaus «Pi» ist ein Renditeprojekt. Neben den preisgünstigen Wohnungen gibt es teure Luxuswohnungen.»
Das ist falsch. Rund 130 Wohnungen im Hochhaus «Pi» liegen im Segment der kantonalen Wohnraumförderung. Die Preise für die preisgünstigen Wohnungen werden in einer kantonalen Verfügung nach dem Prinzip der «Kostenmiete» definiert, d.h., dass mit dem Mietzins kein Gewinn erwirtschaftet werden darf. Die Wohnungen erfüllen zudem alle Kriterien des Wohnraumförderungsgesetzes (WFG), damit Haushalte mit geringem Einkommen durch Subjekthilfe-Beiträge des Kantons unterstützt werden können. (Informationen zu kantonalen Unterstützungs-Beiträgen für Haushalte finden hier.). Die preisgünstigen Wohnungen werden von institutionellen Vermietern übernommen. Die Pensionskasse und der Wohlfahrtsfonds der V-Zug planen den Kauf von 90 Wohnungen. Die Zuger Genossenschaft GEWOBA wird 70 Wohnungen kaufen.
Die restlichen 53 Wohnungen werden in einem normalen Ausbaustandard erstellt und zu marktüblichen Preisen an die Zuger Bevölkerung vermietet. Es werden keine Luxuswohnungen gebaut, denn bei diesem Zuger Hochhaus ist die Rendite nicht das Ziel. Der Zweck des Hauses bestand seit Beginn darin, erschwinglichen Wohnraum für die Zuger Bevölkerung zu schaffen. Dies war auch die Vorgabe für den Architekturwettbewerb. Jeglicher Mehrwert kommt in vollem Umfang den preisgünstigen Wohnungen zugute, die sonst nicht finanzierbar wären. Das Vorhaben kann auch deshalb finanziert werden, weil das Bauland seit langer Zeit im Besitz der Urban Assets Zug AG UAZ (ehemals V-ZUG Immobilien AG) ist und nicht zu den heutigen Marktbedingungen erworben werden musste. Das Hochhaus «Pi» wird zusammen mit dem Ausbau des Tech Cluster Zug geplant, um den Wirtschaftsstandort Zug langfristig zu erhalten.